I. La classification des contrats spéciaux







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Titre 2 les contrats portant sur l'usage de la chose


Parmi les contrats qui portent sur les choses, certains permettent l'usage de la chose. Ces contrats ne confèrent aucun droit réel sur la chose, ils ne font que conférer qu'un simple droit personnel. Autrement dit le bénéficiaire de ce droit ne reçoit du propriétaire que la jouissance de la chose.

Le bail qui se caractérise par le fait que l'usage est accordé moyennant le versement d'un prix.

Le prêt se caractérise lorsque l'usage est gratuit

Alain Bénabent « Le bail et le prêt sont les deux versions l'une onéreuse et l'autre gratuite du même contrat ».

Chapitre 1 . Le Bail (le louage de la chose)


Le bail est présenté ds le code civil comme une variété de louage à côté du louage d'ouvrage appelé aujourd'hui le contrat d'entreprise

Le bail est défini à l'art 1709 du cciv : Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

Le bail se définit comme un contrat par lequel une personne appelée bailleur accepte de conférer la jouissance temporaire sur une chose mobilière ou immobilière à une autre personne appelée preneur. Cette jouissance est accordée en contrepartie d'un prix appelé généralement loyer.

Le bail est un contrat d'une grande importance social. Il permet l'accès à la jouissance d'un bien à ceux qui ne peut pas ou qui ne souhaitent pas devenir propriétaire. Ce contrat a une grande utilité économique il fournit les moyens d'une activité commerciale. Le régime de ce contrat a énormément évolué depuis le code civil. Ce régime a été complété par différents droits spéciaux développés à partir de certaine catégorie de biens. Il existe à côté du droit communs du bail, il y a un statut spécial des baux d'habitation par la loi 6 juillet 1989, (14. 53) un droit spécial du bail commercial qui se trouve aux art L 145-1 et s. du code de commercial et un droit spécial rural et un bail rural aux art L 401-1 et s Code rural.

Le droit du bail est devenu un droit d'OP. Il s'agit d'un OP de protection du locataire que d'un OP de direction qui s'inscrit dans le cadre d'une politique du logement.

On doit dresser un état des lieux des baux d'habitation. La législation applicable a évolué pour protéger le locataire et assurer une stabilité. Il est apparu d'un droit au logement qui est devenu un droit fondamental. Le législateur a œuvré pour une consécration dans une loi 29 juillet 1998 relative à l'exclusion.

Elle permet la réquisition de logement vacant appartenant à des personnes morales mais ce sont que des droits proclamés. En pratique ces dispositions sont rarement appliquées. Un décret du 30 janvier 2002 a prévu la garantie d'un logement décent. Une loi du 17 janvier 2002 énonce même l'impossibilité pour le bailleur de pratiquer une discrimination. Officiellement il n'est pas possible de contracter un bail pour des motifs liés au handicap, à l'état de santé … Une loi du 5 mars 2007 a instauré le DALO le droit au logement opposable.

Cela permet à des candidats éligibles au logement sociale et n'ayant pas reçu d'offres au logement d'exercer un recours contentieux devant les juridictions administratives. Mais ce droit au logement reste d'une efficacité relative pour ne pas dire inexistante. En définitive, la crise du logement est persistante et elle se trouve accentuée par l'ampleur du chômage et de la précarité. On ne distribue que des droits mais l'efficacité de ces droits est contestable.

Le bail commercial est par essence très protecteur du locataire. Cette protection s'explique par la volonté de garantir la stabilité de l'exploitation commerciale du preneur. Le statut des baux commerciaux repose sur l'indemnité d'éviction qui doit être versée par le bailleur en cas de non renouvellement du bail qui représente la valeur du fonds de commerce.

Enfin s'agissant du bail rural on constate qu'il est très protecteur du preneur qui est un exploitant agricole louant les terres qu'il exploite. Le statut du fermage (non étudié) offre au preneur une stabilité et une modicité des loyers. Le preneur a droit à un renouvellement de son bail et le loyer ne peut dépasser un montant fixé par l'administration. La moitié des exploitations agricoles en France fonctionne avec un bail rural.

Cet état des lieux ne doit pas faire perdre de vue que le bail peut porter sur des meubles. Or le bail mobilier n'a pas la même fonction économique et sociale que le bail immobilier. Le bail mobilier repose sur la liberté contractuelle.

Seul le droit commun du bail sera étudié.

Le droit commun du bail trouve à s'appliquer en dehors des statuts spécifiques nettement définis. Cela concerne un certain nombre de locations. Ex .Les locations mobilières et les locations immobilières en dehors des statuts → baux professionnels des professions libérales.

Le droit commun s'applique en complément des statuts spéciaux. Ils n'ont pas pu prévoir. Le droit commun s'applique aux questions non abordé.

Il existe de nombreuses interactions entre le droit commun et les droits spéciaux et entre le droit du bail et le droit des obligations.


Section 1. La formation


Première observation le bail en droit commun est un contrat consensuel. Mais dans la plupart des statuts spéciaux il faut remarquer qu'un écrit est exigé. La tâche est immense. On n'aborde que certaines questions particulières. Le bail se trouve soumis aux conditions applicables à tous les contrats. Cette section abordera les points particuliers au fond et à la preuve du bail.
§ 1. Les conditions de fond.

Elles sont relatives aux parties, à la chose, au prix et à la durée du bail.
A°) les conditions quant aux parties

En principe, la conclusion d'un bail est considérée comme un acte d'administration. Il ne requiert pas une capacité particulière. La situation est différente pour les baux commerciaux et les baux ruraux qui sont considérés comme des actes de disposition. Ces baux confèrent des droits très importants au preneur. On parle dans le langage courant de propriété commercial pour le bail commercial. La durée de ces baux les rend particulièrement stables. C'est pourquoi, le droit les assimile à des actes de disposition au moment de leur conclusion.

Lorsque le bail constitue un acte d'administration. Le représentant du mineur ou le majeur sous tutelle peut conclure le bail seul.

Lorsqu'il constitue un acte de disposition, il est soumis à l'autorisation du juge des tutelles. A défaut d'autorisation le bail n'est pas nul mais il est limité à pour une durée de 9 ans et n'ouvre pas droit à renouvellement.
4 situations doivent être distinguées concernant les conditions relatives aux parties :

- Le bail conclut par un usufruitier : l'usufruitier est le seul titulaire de l'usus. Il a le droit de conclure seul un bail. Tel est d'ailleurs l'intérêt d'être usufruitier. Ce pouvoir est limité en matière de bail commercial et de bail rural. En effet la conclusion de ses baux nécessite l'intervention du nu-propriétaire. En outre et plus généralement, tous les baux supérieurs de 9 ans ne sont pas opposables au nu-propriétaire. Le bail n'est pas nul mais le nu-propriétaire peut réduire le bail au décès de l'usufruitier pour une durée qui ne dépasse 9 ans. Cela empêche le nu-propriétaire de se voir opposer un bail de très longue durée lorsque l'usufruitier décède.
- Le bail conclu entre époux : si le bail porte sur le logement familial l'accord des deux époux est nécessaire quelque soit leur régime matrimoniale. Dans les autres cas, l'époux qui est propriétaire du bien (lorsque le bien constitue un bien personnel dans le régime séparatiste et lorsqu'il constitue un bien propre dans un régime communauté) il peut le louer seul. En revanche pour le louage d'un bien appartenant à la communauté, on applique à quelque chose près les règles du bail conclu par un usufruitier. Les baux ruraux et commerciaux exigent enfin le consentement des deux époux à peine de nullité. En dehors les baux ordinaires peuvent être conclu par un époux seul mais pas au-delà de 9 ans.
- Le bail de la chose indivise. Le bail de la chose indivise nécessite l'unanimité des coïndivisaires sauf s'ils ont confié à l'un d'eux un mandat spécial. Si l'un d'eux refuse la conclusion du bail, la situation se trouve bloquée par les autres coïndivisaires. Ils peuvent se faite autoriser en justice un refus à conclure le bail lorsque le refus compromet l'intérêt commun. Si aucune autorisation n’est donnée ou demandée le bail consenti par un seul indivisaire n'est pas opposable aux autres.

Les coïndivisaires peuvent agir en expulsion du preneur. Le preneur peut toutefois se défendre en évoquant la théorie de l'apparence. L'indivisaire pouvait apparaitre comme le propriétaire exclusif du bien. Le bail conclu par un seul indivisaire peut être ratifié par les autres. Enfin ce bail ne pourra plus être remis en question si le coïndivisaire qu'il a contracté se voit attribuer le bien lors du partage.

- Le bail de la chose d'autrui. A la différence de la vente de la chose autrui, le bail sur la chose d'autrui n'est pas nul. Il est valable entre les parties mais inopposable au véritable propriétaire qui peut agir en revendication.

A cela, il existe deux tempéraments :

* D'une part la fameuse théorie de l'apparence

* D'autre part les baux conclus sans fraude. Les baux conclus sans fraude sont ceux où le bailleur était propriétaire au moment de la formation du contrat mais a vu sa propriété remise en question par la suite en cas de nullité et de résolution. Il y a beaucoup d'application en pratique.
B°) les conditions quant aux choses

- Chose louable.

* Dans le commerce juridique

* Déterminé ou déterminable.

* Existence

Tout d'abord, le bail doit porter sur une chose louable. Il peut s'agir de biens meubles et immeubles, de biens corporels et incorporels (ex. de licence de marque). La chose pour être louable doit être dans le commerce juridique (pas le corps humain). La chose doit être déterminée ou déterminable. A défaut il ne s'agit pas d'un bail mais d'une promesse d'une obligation de faire. Par ailleurs, la chose doit exister au moment de la formation du contrat. Le bail d'une chose future est possible (bail d'une maison à construire).

- Destination prévue dans le contrat.

La destination de la chose doit être prévue par le contrat. Le preneur a seulement le droit d'utiliser la chose dans l'usage convenu. Par conséquent, cet usage doit être déterminé car il fixe le cadre des obligations des parties et le régime applicable. La destination de la chose peut résulter de la nature même de la chose (par ex. les terres agricoles sont louées pour être cultivées et non habitées). Notons toutefois que beaucoup de choses peuvent avoir des usages de natures différentes (immeuble à usage d'habitation, professionnel ou commercial). Ce sont les précisions dans le contrat qui déterminent la destination de la chose. Le règlement de copropriété ou les autorisations administratives fixent également une destination. La destination procède pour l'essentiel des précisions contractuelles relatives à la chose.
C°) Les conditions quant au prix

- Prix existant (sanction = nullité)

* Déterminé ou déterminable

 Ø de pouvoir du juge de fixer le loyer.

* Réel

Le prix du bail s'appelle loyer. Ce prix doit exister en principe à peine de nullité. Le loyer doit être déterminé ou déterminable d'après les clauses du contrat. Il suit de là que le juge n'a pas le pouvoir de fixer le loyer. Seules les parties ont ce pouvoir. Par ailleurs, le loyer doit être réel. Le bail n'est pas valable si le loyer est simulé. Alors on considère que le bail n'a pas de prix (ex. officiellement on met un prix mais en réalité il n'est pas payé).

Il en va de même lorsque le loyer est symbolique mais dans ce cas le bail peut être requalifié de prêt à usage. Dans les statuts spéciaux il existe des contrôles relatifs au prix du loyer. C'est un contrôle a priori en cas d'encadrement et plafonnement du loyer. Ce contrôle peut intervenir a posteriori sous l'égide du juge.
Les questions de l'indexation :

Le loyer peut faire l'objet de l'indexation en raison des baux longs. La clause d'indexation est soumise au droit commun. Si un indice est choisi, il doit être en rapport directe avec l'objet du bail ou avec l'activité des parties. Il existe un indice de référence pour les baux d'habitation. La clause d'indexation doit être prévue dans le contrat. Si le bail précise que le prix à actualiser, il est sans valeur et le juge ne pourra se substituer aux parties.

D°) Les condition quant à la durée

En droit commun, le bail peut être à durée indéterminée si aucune durée n'est précisée par le contrat. Dans ce cas il peut être résilié à tout moment moyennant le respect d'un préavis. Mais bien souvent une durée est prévue au contrat. Dans ce cas la durée peut être fixée librement à l'exception des baux perpétuels. Ce sont les baux de 99 ans ou le bail qui est indéfiniment renouvelé au gré du locataire.

La jurisprudence considère que le bail consenti pour la vie entière du preneur est à durée déterminée. (ce contrat est assorti un terme = la mort).

Par ailleurs, la durée peut être déterminée en référence à un élément extérieur. Par ex. décider d'une location pendant la durée d'un chantier). Cela ne concerne que le droit commun. Les statuts spéciaux à l'inverse ont fixé une durée précise des baux. Le bail d'habitation est de 3 à 6 ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale.

En matière de bail commercial, la durée est de 9 ans. Le bail prend fin au terme convenu. Mais il est souvent stipulé qu'il pourra se renouveler tacitement ce n'est pas le même contrat qui se poursuit mais un nouveau contrat conclu au même condition que le précédent. La durée toutefois change en cas de reconduction tacite. Ce n'est pas la durée initiale. Le bail devient à durée indéterminée. Cette tacite reconduction peut être écartée en cas de volonté contraire de l'une des parties par ex. une stipulation contraire le prévoit. Cela concerne le droit commun.

Dans les baux d'habitation, c'est la loi qui prévoit le renouvellement par tacite reconduction. Il intervient lorsque le congé n'a pas été donné dans le délai ou au delà du délai convenu. Le bail est reconduit à la durée du contrat.

Pour les baux commerciaux, la reconduction est indéterminée généralement. Le congé est donné dans les 6 mois et peut être assorti d'une offre de reconduction.

Séance 11 - Jeudi 22 mars 2012
§2. La preuve du bail

La preuve est à la charge de celui qui invoque l’existence du bail. Elle est nécessaire quant à l’existence et le contenu du contrat.

S’agissant des modes de preuve, les règles applicables dérogent au droit commun et témoignent d’une certaine méfiance à l’égard de la preuve testimoniale. Le bail, conformément à l’article 1321 C. civ. peut être prouvé par écrit.

// Preuve orale de l’existence du bail :

 Si commencement d’exécution du bail : la preuve du bail est libre.

 Si ø commencement d’exécution : la preuve du bail ne peut être rapporté par témoin. Elle peut uniquement être rapportée au serment décisoire (= réponse à une Q qui nous engage, très peu utilisée).
// Preuve du prix du bail :

 Si commencement d’exécution : cette preuve peut être rapportée par serment conféré au bailleur.

Section 2. Les effets du bail

§1. Les obligations du bailleur

Art. 1719 CCiv.

Ils concernent avant tout les obligations de délivrance et de garantir. Il y en a une // aux plantations, mais c’est pas important.
A) L’obligation de délivrance

Art. 1720

 Obligation de mise à la disposition de la chose, en bon état. Cet état est présumé. En pratique l’état des lieux dressés au moment de l’entrée du locataire permet de régler les difficultés. Ainsi le locataire n’aura pas à effectuer des réparations qui ont fait l’objet de réserves même si en principe elles lui incombent par nature. En effet on distingue les grosses réparations à la charge du bailleur, et les autres, qui sont à la charge du preneur.

Si au moment de l’entrée dans les lieux le preneur émet des réserves concernant des réparations qui ne sont pas des grosses réparations, il n’aura pas à les effectuer.

Si le bien loué devient le lieu d’habitation principal du locataire, le logement doit répondre aux critères de logement décent  décret du 30 janv. 2002.  Il s’agit de fournir un logement clos et couvert satisfaisant ainsi que des dispositifs de sécurité en bon état, respectant les normes en vigueur, afin d’assurer la protection des personnes et de leur santé. Ex : accès à l’eau courante.

Civ. 3ème, 15 déc. 2004 : si logement dépourvu d’accès à l’eau courante alors logement indécent.

Autre exemple : Civ. 3ème, 3 fév. 2010, un logement a été jugé indécent, car la salle de bain n’était pas cloisonnée. Pour autant, ce défaut a posé un problème au regard d’autre principe comme le respect de la vie privée de la personne et de son intimité.

Sanction du caractère indécent du logement : on empêche le bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour expulser l’occupant. Le preneur ne peut pas faire l’objet d’une expulsion s’il a refusé de payer son loyer en raison du caractère indécent du logement.
B) L’obligation de garantie

1) Garantie des vices cachés

art. 1721 CCiv. Cet article met à la charge du bailleur la garantie de tous les vices et défauts de la chose.

Les vices apparents que le locataire a pu constater n’en engagent pas le bailleur. Seuls les vices antérieurs à la vente sont compris dans la garantie des vices cachés. Or dans le bail, ce sont aussi les vices cachés postérieurs au bail. Par ailleurs la bonne foi du bailleur n’est pas exonératoire (il devra réparer même si il ignorait l’existence du vice).

Cependant : exonération de la garantie des vices cachés si cas de force majeur.
Régime de la garantie qui n’est pas d’OP : Il peut y avoir une clause de non –garantie, sauf dol ou faute lourde.

Pour que la clause de non garantie n’est pas licite si elle vide de sa substance l’obligation essentielle du bailleur, consistant à mettre une chose à disposition du locataire.
La clause de non garantie sera également écartée si le bailleur est professionnel et le bailleur consommateur.

2) Garantie contre les troubles de jouissance

≈ garantie contre les risques d’éviction en matière de vente
→ garantie contre les troubles de jouissance, articles 1725 – 1727 Code civil. Ces troubles peuvent émaner tant du bailleur que de tiers.

- Le bailleur ne doit pas troubler ni perturber la jouissance du bien par le locataire. Ex : il ne peut louer le bien à un autre locataire ou imposer des travaux sauf en cas d'urgence.

- Pour les tiers, seuls les troubles de droit sont garantis. Ex : un tiers revendique la propriété de la chose et souhaite expulser le locataire. En revanche, les troubles de fait sont l'affaire du locataire (ex : dégât des eaux). Il en va autrement en cas d'imprudence du bailleur. La garantie s'applique lorsque les troubles de fait émanent des autres locataires du bailleur. Ex : un dégât des eaux émanant du locataire du dessus. Mais si le locataire n'est pas celui du bailleur, ce dernier n'a pas d'obligation de garantie à respecter.
§2. Les obligations du preneur

 L’usage de la chose en bon père de famille

 Le paiement du loyer

 Obligation de restitution

 Responsabilité particulière en cas d’incendie
A) L’usage de la chose en bon père de famille

1728-1er du C. civ.

Cet usage s’apprécie suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.
Cela implique pour le locataire de répondre des dégradations intervenues après son entré dans les lieux. Cela implique également que le locataire assume les réparations locatives. Enfin, le locataire dans le cadre de l’usage en bon père de famille, ne doit pas modifier la chose louée. Le locataire doit également respecter l’usage prévu par l’utilisation des lieux. Usage, qui p. ex. doit l’empêcher d’exercer une activité professionnelle dans le cadre d’un bail d’habitation. Cette question du bon usage peut sembler relever du bon sens, elle parfois difficulté cependant dans les baux d’habitation lorsque le bail interdit au locataire d’héberger des tiers.
La jurisprudence estime que l’hébergement familial ne peut être interdit. Pour ce faire, la Cour de cassation s’appuie sur la Conv. EDH (droit de mener une vie familiale normale). Cela résulte d’un arrêt rendu par la 3ème chambre civile  Civ. 3ème 6 mars 1996 : un bail ne peut stipuler l’interdiction pour un locataire d’héberger des tiers, s’il le faisait une telle cause serait réputée non écrite.
B) L’obligation de payer le loyer

 Obligation de payer au terme convenu (mensuel, trimestriel, semestriel, annuel).

La dette de loyer est de droit commun, elle est quérable, sauf stipulations contraires dans le bail. Cela signifie que le loyer est payable au domicile du preneur.

Par ailleurs le locataire doit également payer les accessoires du loyer, qui sont représentés par les charges locatives. Bien souvent, le bailleur exigera des garanties de paiement pour les loyers. Cette garantie peut consister :

- un dépôt de garantie (= nantissement en espèce)

Rq : npcf avec le dépôt de garantie quand on entre dans un local d’habitation. Ici c’est une sorte de gage représentant un certain nombre de loyers d’avances, que le bailleur conserve, et sur lesquels il pourra se payer en cas de non paiement du loyer. Il arrive parfois que le bailleur réclame un an de loyers d’avance, qui peuvent être nantis sur un compte.

Donc, en garantie de paiement, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie, ou un cautionnement.

En matière de bail immobilier, le bailleur immobilier dispose d’un privilège1 spécial grevant les meubles garnissant les lieux loués.

Bien souvent, toutefois, les baux comportent une clause résolutoire de plein droit. Cette clause est quasiment devenue une clause de style, ce qui n’empêchera pas de devoir saisir le juge afin qu’il constate l’existence de cette clause, l’acquisition de la condition résolutoire et ordonne l’expulsion du preneur.

Explication : quand on a pas de clause résolutoire, le juge doit être saisi pour prononcer la résolution du contrat (il n’est pas obligé), or quand le contrat comporte une clause résolutoire de plein droit, elle doit préciser les causes de résolution. Si c’est le non paiement du loyer, alors le bail sera résolu de plein droit. Ø besoin de faire appelle au juge pour prononcer la résolution. Cependant il faut qu’une décision de justice ordonne son expulsion, car seule l’autorité publique peut mettre en œuvre les mesures permettant l’expulsion forcée décidée par décision de justice.

Dès lors lorsqu’une clause résolutoire figure dans le contrat, le juge devra être saisi pour ordonner l’expulsion, cela suppose au préalable qu’il vérifie si les circonstances visées par la clause se sont concrétisées.
C) La restitution de la chose louée

Le preneur a l’obligation de restituer la chose louée à la fin du bail. Ça implique de sa part de respecter la chose tel qu’elle est, autrement dit, il est interdit au preneur de dégrader la chose mais aussi de la modifier, et ce même si les modifications en améliorent la valeur. C’est pourquoi dans les baux d’immeubles, les travaux nécessitent tout de même autorisation du bailleur.

Si on le fait quand même, le bailleur pourra exiger la restitution des lieux dans leur état primitif.
D) La responsabilité en cas d’incendie du bien loué

La responsabilité du loueur se trouve aggravée en cas d’incendie. Deux hypothèses sont à envisager :

- Lorsqu’il n’y a qu’un seul locataire, sa responsabilité se trouve engagée même en l’absence de faute. Seule possibilité pour se dégager : cas fortuit ou force majeure, vice de construction ou que l’incendie a été communiqué par une maison voisine.  Responsabilité objective.

- Lorsqu’il y a plusieurs bailleurs, chacun est responsable à hauteur de la valeur locative du bien qu’il loue.  Responsabilité partagée répartie en fonction de la valeur locative.
§3. La circulation du bail

Souvent lors de la transmission universelle de patrimoine : en cas de décès, le contrat se poursuit avec les ayants droits. C’est pourquoi les héritiers doivent donner congé pour ne plus être redevables des loyers. C’est une application du droit commun, lié à la continuation de la personne des contractants, qui s’opère à travers leurs héritiers.

Ceci étant dit, il existe des règles spécifiques à la circulation du bail, tant du côté du bailleur que du côté du preneur.
 Changement de bailleur.

* En cas de vente du bien loué. Le bail en effet n’est pas affecté par le droit de propriété. Le nouveau propriétaire est tenu de respecter le bail qui lui est opposable. Il devient partie au contrat de bail en quelque sorte, à la place de l’ancien propriétaire.  art. 1743 C. civ. Toutefois cette transmission n’est pas d’ordre public. Le bail peut prévoir que la vente entrainera résiliation du contrat. Dans ce cas le preneur bénéficie d’une indemnisation prévue par les articles 1744 à 1750 C. civ, indemnisation qui est d’ordre public.

La transmission du bail en cas de vente est soumise à une condition : que le bail ait date certaine avant la vente2. En pratique cette condition est incertaine. C’est pourquoi afin de ne pas entraver la cession de bail, la jurisprudence considère que le bail est opposable à l’acquéreur dès lors qu’il a été porté à la connaissance de l’acquéreur au moment de la vente et ce de quelque manière que ce soit.
 Changement de locataire.

En principe, le locataire peut sous louer le bien ou céder son bail. Sauf si le bail contient des clauses contraires.

Par ailleurs le bail peut contenir des formalités qui devront être respectées, faute de quoi il sera résilié.

Pour les statuts spéciaux, la possibilité de céder le bail est en principe exclue dans les baux ruraux ainsi que dans les baux d’habitation, sauf avec accord exprès du bailleur.

Bail commercial : la cession est permise, et même élargie. La cession ne peut pas être refusée en cas de cession de fonds de commerce ni au repreneur en cas de liquidation judiciaire.
Lorsqu’elle est permise, la cession de bail s’analyse en cession de créance.

Cédant : preneur.

Cessionnaire : nouveau locataire.

Cédé : le bailleur.
La cession peut s’analyser comme une vente si c’est en contrepartie d’un prix. Elle peut aussi s’analyser en donation ou en apport en société.

À l’égard du bailleur, la cession de bail constitue à la fois une cession de créance et une cession de dette. En tant que cession de créance, la cession de bail est opposable au bailleur (condition de lui être signifiée), en tant que cession de dette, la cession de bail constitue une délégation.

Cession de dette : car le nouveau locataire devient débiteur du loyer et des charges. Mais il s’agit d’une délégation car le locataire initial n’est déchargé que si le bailleur y consent expressément.

L’article 1690 doit toujours s’appliquer même en cas d’autorisation.

La sous location : c’est un nouveau contrat de bail conclu entre le preneur et le sous-locataire, qui se superpose au premier bail conclu entre le locataire principal et le bailleur. Elle est en principe permise, mais il existe des restrictions particulières dans certains statuts spéciaux.

Si elle est permise (sauf si loi contraire) elle n’a pas besoin d’être notifiée au bailleur et de recevoir son agrément. En effet la sous-location n’institue pas de liens de droit entre le bailleur et le sous-locataire.

Cependant : article 1753 C. civ. ouvre au bailleur une action directe contre le sous-locataire quand il n’a pas été payé du loyer principal, donc par le locataire.

Limitation de ce recours au prix de la sous-location.

Section 3. L’extinction du bail


Le bail s’éteint à l’arrivée du terme si conclu pour une durée déterminée. Si durée indéterminée : la résiliation du bail suppose seulement le respect d’un préavis par l’une ou l’autre des parties.

À côté il reste des causes particulières :

- perte de la chose louée

- inexécution fautive
§1. La perte de la chose louée

art. 1722 C. Civ.

Envisage la destruction de la chose par un cas fortuit.
Destruction totale : La résiliation est de plein droit. Ø obligation de continuer de payer ou au bailleur de reconstruire.

Destruction partielle : le locataire peut demander :

- diminution du loyer

- résiliation du bail

Il ne peut pas solliciter de DI.
§2. Inexécution fautive

 Peut être judicaire. Le juge vérifie la gravité de la faute et peut demander la résiliation aux tords de l’une ou l’autre des parties.

 Peut être la conséquence d’une clause résolutoire insérée dans le bail. Cette clause emporte résiliation de plein droit, qui peut même être constatée par tout juge, y compris le juge des référés. La bonne foi de la partie qui n’a pas remplie son obligation ne peut pas faire obstacle à la clause. Seuls des délais de grâce peuvent être accordés.
Les DI peuvent être accordés.
Séance 12 – vendredi 23 mars 2012
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